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미국 10년물 국채 금리는 이번 주를 4.97%로 마감했다. 한 주 동안 19bp 상승한 것으로, 2023년 이후 가장 높은 수준이다.
트레이더들은 8월 소비자물가지수(CPI) 발표를 앞두고 9월 16일 연방준비제도(Fed)의 금리 인상 가능성을 약 70%로 반영했다.
국채 금리가 오르면 Fed가 정책금리를 변경하기 전에도 차입 비용과 투자자들이 요구하는 수익률이 높아질 수 있다.
GlobeSt.에 따르면 미국 10년물 국채 금리는 한 주 동안 19bp 오르며 4.97%까지 상승했다. 기준금리는 이제 5%에 근접했다. 2023년 이후 가장 높은 수준이며, 2007년 이후 보지 못했던 영역에도 가까워졌다. 이에 따라 장기 자본 비용이 상업용 부동산(CRE) 인수·심사의 핵심 변수로 다시 부상했다.
인플레이션에 시선 쏠린 Fed
다음 주요 변수는 미국 소비자물가지수(CPI) 발표다. Bloomberg가 조사한 이코노미스트들은 8월 근원 CPI가 약 0.2% 상승할 것으로 예상했다. 근원 CPI는 식품과 에너지 가격을 제외한 지표다. 이번 발표에 앞서 공개된 생산자물가 데이터는 에너지 가격 상승에 따른 물가 압력이 다시 커지고 있음을 보여줬다. 트레이더들은 Fed가 9월 16일 회의에서 금리를 인상할 확률을 약 70%로 반영했다. TD Securities의 전략가 Molly Brooks는 CPI가 예상보다 강하게 나오면 9월 금리 인상 전망이 강화될 수 있다고 말했다. 이후 추가 긴축에 대한 기대도 커질 수 있다.
이번 채권 매도세는 미국에 국한되지 않고 전 세계적으로 나타나고 있다. 독일 10년물 국채 금리는 2009년 이후 가장 높은 수준에 도달했다. 호주 기준금리도 10여 년 만에 가장 높은 수준으로 상승했다. 일본의 유사 만기 국채 금리는 3% 안팎에서 거래됐다. 글로벌 국채 금리 지표 역시 2007년 이후 최고치를 기록했다. 국가별 국채 금리가 오르면 상대적으로 위험이 낮은 자산이 투자자금을 놓고 더 경쟁력을 갖게 된다.
국채 금리 상승은 부동산과 인프라 프로젝트에 투자자들이 요구하는 수익률도 높일 수 있다. 전 세계적으로 자본을 유치하기 위해 경쟁하는 데이터센터, 물류시설, 다가구주택 등 다양한 부동산 분야에 영향을 미치는 이유다. 데이터센터는 토지와 전력, 냉각 설비, 컴퓨팅 인프라에 막대한 비용이 들어 특히 자본집약적이다. 높은 기준금리가 지속되면 임차인과 클라우드 사업자 역시 설비 확장 결정에서 금융 여건을 더 중요한 변수로 고려할 수 있다.
CRE 차입 비용은 연방기금금리가 변하기 전에도 국채 시장에 따라 재조정될 수 있다. 대출기관은 자체 위험 평가가 달라지면 대출 가격도 조정한다. 금리가 오르면 현재 현금흐름으로 뒷받침되는 부동산과 더 저렴한 부채에 의존하는 자산 사이의 격차가 확대될 수 있다. 더 높은 밸류에이션을 전제로 설계된 거래에도 부담이 된다.
이 같은 압박은 만기가 도래한 대출의 차환 계산에 직접 영향을 미친다. 모기지 금리는 이미 1년여 만에 가장 높은 수준에 올라 있다. 금리가 지속적으로 상승하면 자본 운용의 신중함과 임대차 계약의 안정성, 조기 차환 계획의 중요성이 커진다. 부채와 자기자본 비용이 모두 오르면 개발업체가 충족해야 할 수익률 기준도 더 까다로워질 수 있다.
5% 시험대에 오른 국채 시장
ING Americas의 리서치 책임자 Padhraic Garvey는 Bloomberg에 5% 돌파가 점점 불가피해 보인다고 말했다. Capital Economics의 수석 경제고문 John Higgins는 5%가 심리적으로 중요한 수준이라고 평가했다. 다만 그의 회사는 5%를 특별한 분기점으로 보지는 않는다. 일부 투자자들은 이 수준을 시장 불안이 커질 수 있는 지점으로 본다. Higgins는 대신 높은 금리가 장기간 지속될 때 발생하는 더 광범위한 위험을 강조했다.
이번 매도세로 32조달러 규모의 국채 시장에서 재무부에 대한 관심도 커졌다. 재무부는 확대된 첫 자사채권 매입 프로그램에서 예상보다 적은 규모의 국채를 매입했다. Scott Bessent 재무장관은 시장이 여전히 매우 양호한 상태라며 최근 두 차례 입찰에서 강한 수요가 확인됐다고 말했다. 그럼에도 30년물 국채 금리는 2007년 이후 가장 높은 수준에 도달했다.
단기 일정은 분명하다. 다음 물가 시험대는 8월 CPI 발표이며, 이후 9월 16일 Fed 회의가 열린다. 물가가 예상보다 높게 나오면 추가 긴축 전망이 강화될 수 있다. 따라서 CPI 결과는 Fed 회의를 앞둔 시장의 전망을 좌우할 전망이다. CRE 차입자와 투자자들은 10년물 국채 금리가 5%를 넘어선 뒤 그 수준을 유지할지도 주시할 것으로 보인다.
시장이 급격히 붕괴하지 않더라도 금리가 이 수준에서 지속되면 금융 여건은 계속 긴축적으로 유지될 것이다. 특정 정책 결정의 효과가 금융 시스템 전반에 완전히 반영되기 전부터 부채·자기자본·부동산 시장 전반에 영향이 나타날 수 있다. 이 자료는 5%를 명확한 붕괴선으로 규정하지는 않지만, 투자자 신뢰와 자본 가격을 가늠하는 중요한 시험대라고 평가한다.
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